Austatud juhataja! Lugupeetud kolleegid! Majanduskomisjon arutas eelnõu 2. aprillil k.a ja minister andis meile ka seal väga põhjaliku ülevaate plaanitavatest muudatustest. Lisaks ministrile olid kohal Maa-ameti peadirektori asetäitja kinnisvarakatastri valdkonnas Triinu Rennu, Maa-ameti maakorralduse osakonna juhataja Merje Krinal ning MKM-i transpordi arengu ja investeeringute osakonna peaspetsialist Andres Lindemann.
Peale põhjalikku ülevaadet tekkisid meil mõned küsimused, mis olid suhteliselt sarnased nendega, mis meil siin saalis hetk tagasi kõlasid. Käiks need siiski üle. Näiteks küsiti, et kinnisasja väärtuse arvutamiseks kasutatakse samaväärses piirkonnas sarnaste objektidega sooritatud tehingute hindade põhimõtet. Oli küsimus, miks seda andmestikku ei kasutata kiirmenetluses. Vastuseks ütles Merje Krinal, et selline metoodika ei ole sobilik, kuna omandatakse kinnisasi, mille eeldatav turuväärtus jääb alla 0,3-kordset keskmist brutopalka. Nii madala hinna eest ei ole maaomanikud senise praktika järgi nõus tehinguid tegema. Siinjuures tuleb arvestada, et maa hindamine maksab iseenesest umbes 300 eurot. Mõistlikum on pakkuda omanikule tasu, mis motiveeriks teda tehingut tegema. Siit ka see miinimumtasu, milleks on 0,3 keskmist brutopalka, alla mille enam maid ei osteta ega pakkumisi ei tehta.
Oli küsimus, mida teeb riik siis, kui omanikud pole nõus kinnisasja vahetamise või piiri nihutamisega. Nii nagu praegu, kui kompromissi ei leita, siis trassiks vajalik maa sundvõõrandatakse, kuid eelnõu annab juurde mitu alternatiivset võimalust. Eelnõu ei reguleeri sundvõõrandamist. Sundvõõrandamiseni jõutakse edaspidi juhul, kui ei sobi pakutud ostusumma, ei sobi maa vahetamine, ei sobi piiri nihutamine või ümber kruntimine kõige viimase meetmena. Kui me räägime ümberkruntimisest, siis see saab toimuda ainult kõigi osapoolte nõusolekul. Võib vajalik olla, et lisaks ühele omanikule ja riigile tuleb ka teiste kinnistute piire kuidagi ümber korraldada ja mujale nihutada, sellisel juhul peavad kõik nõus olema.
Jaanus Marrandi märkis, et ümberkruntimist on varem tehtud maakorraldusseaduse alusel. Merje Krinal kinnitas, et nii see on, kuid sellist ümberkruntimist on tehtud ainult maareformi raames. Kehtiva õiguse järgi on selline pädevus ainult kohalikul omavalitsusel. Toona nende toimingute puhul hindamisprotseduure ei kasutatud. Oli veel küsimus, kas kinnisasja piiride muutmisel arvestatakse ka maa väärtust. Vastus kõlas, et arvestatakse küll: põllu vastu pakutakse põllumaad, metsa vastu metsamaad jne.
Tunti huvi, mis järjekorras riik omanikule neid kõikvõimalikke alternatiive pakub. Triinu Rennu selgitas, et iga olukord on erinev, kuid protsess algab alati sellega, et Maa-amet selgitab omanikule tema õigusi. Kinnisasja piiride muutmise võimalikkus sõltub näiteks asjaolust, kas riigil on läheduses maad, millega tehinguid teha. Esimene riigi pakkumine on reeglina omandada kogu kinnisasi omaniku nõusolekul, samas ei ole riik kohustatud seda pakkumist tegema. Järgmisena pakutakse omanikule riigi jaoks vajaliku maa ostu ja kui ka sellega nõus ei olda, siis tehakse sundvõõrandamise otsus. Praegu on riigil võimalik pakkuda ainult maa ostmist ja kompensatsiooni, kuid oleks vaja märksa paindlikumat lähenemist, kuna üldjuhul pole kinnisasja omanik huvitatud maa võõrandamisest, mistõttu ei ole tegemist vaba turu olukorraga. Merje Krinal lisas, et laias laastus võib omanikud jaotada kaheks. Ühtede jaoks on maa seotud elatusallikaga, mida nad soovivad säilitada ja võimalusel edasi kasutada. Teised omanikud eelistavad terve maatüki müüki. Neilt, kes soovivad maatükki müüa, ostetakse see ära, et saadud maad vajadusel kasutada naabruses asuvate maatükkide ümberkujundamiseks. Meile toodi ka näiteid erinevatest põllumajandusmaadest.
Veel oli juttu korteri sundvõõrandamisest ning oli küsimus, millistes oludes seda võiks kasutada. Saime teada, et selle eelnõuga võimaldatakse omandada korteriomandeid korterelamutest, kus on paljude korterite kasutamisest loobutud ning korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida. Riik peab tagama inimeste ohutuse, kuid paljud korterelamud ei vasta ohutusnõuetele. Korterelamu seisundi parandamiseks on vajalik kõigi korteriomanike koostöö. Minister täiendas, et neid kortereid saab riik omanikelt osta. Sundvõõrandada tuleb korteriomandeid enamasti siis, kui omanikuga pole võimalik kontakti saada ning omanik ei tasu arveid. Sven Sester küsis, mis erisused on, kui omandataval maal asub kellegi kodu. Merje Krinal selgitas, et eelnõu kohaselt menetluses erisusi ei kehtestata ning ka sellisel juhul saab vajadusel sundvõõrandamist kasutada.
Küsiti ka, kuidas arvestatakse kinnisasja tehtud investeeringuid kinnisasja väärtuse hindamisel. Saime vastuse, et eesmärk on isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Tuleb välja arvutada ehitise maksumus turul samaväärsete kinnisasjade hinna alusel. Kui sarnaste kinnisasjadega pole tehinguid tehtud, siis tuleb lähtuda kuluarvestusest ja lisandub veel motivatsioonitasu.
Küsisime ka teiste riikide praktika kohta ja saime teada, et seda eelnõu ette valmistades on tutvutud teiste riikide praktikaga. Kaasajastatud õigusega riikides käib taristuprojektide elluviimine rahumeelselt ning proovitakse saavutada kokkuleppeid, millega kõik osapooled rahule jääksid. Samas võivad mõnes riigis taristuprojektid venida kümnetesse aastatesse, kuna riik ei suuda maaomanikele head alternatiivi pakkuda. Selles eelnõus on püütud kõiki paremaid praktikaid arvestada.
Toomas Kivimägi märkis, et menetluse pikkus on oluline, arvestades asjaolu, et osa omanike vastasseis pole ajendatud mitte niivõrd isiklikust huvist, kuivõrd soovist mõnda projekti takistada. Küsisime, milline on maksimaalne kinnisasja omandamise protsessi pikkus ja kuidas sel juhul kaalutakse, kumb huvi on suurem: kas erahuvi või avalik huvi. Merje Krinal selgitas, et enamasti otsused tuginevad üldplaneeringule. Pärast planeeringumenetluse lõpetamist ei saa projekti takistada, kuid vaidlustada saab hüvitise suurust. Seadusega sätestatakse tähtajad, mille raames peab tegutsema. Omandamismenetluse mõistlik kestus on kuus kuud. Planeerimisotsus jõustub niikuinii ning kohus esialgset õiguskaitset Eesti praktikas ei ole rakendanud. Oli küsimus ka looduskaitse eesmärgil kinnisasjade omandamise kohta. Saime teada, et käesolev seadus seda ei reguleeri.
Raivo Põldaru tundis huvi, kui kiiresti saavad maaomanikud hüvitise. Minister ütles, et maade omandamiseks vajalik raha on projekti eelarves olemas ning raha kantakse üle esimesel võimalusel. Oli ka küsimus, kuidas vältida olukorda, kus lähtudes avalikust huvist maa omandatakse, kuid seejärel ei kasutata seda maad tolle avaliku huvi täitmiseks. Avalikud huvid võivad muutuda. Triinu Rennu vastas, et sellisel juhul saab omanik maa tagastamist nõuda. Oli ka küsimus, mitu töökohta luuakse seoses käesoleva eelnõuga. Vastuseks saime, et uusi töökohti ei teki ning eelnõus sätestatud protseduur on kehtivast kordades lihtsam, mis pigem tähendab töökohtade vähenemist.
Selle vestluse lõpuks tegi komisjon konsensusega otsused: teha ettepanek esimene lugemine lõpetada ning määrata muudatusettepanekute tähtajaks kümme tööpäeva ehk 25. aprill 2018 kell 17. Aitäh!